当下真心的20条买房建议，看完先收藏起来！

01你的第一套房1、宏观经济就像天气预报，可以作为参考，但并不是决定性因素。与其犹豫要不要买，不如想，既然迟早要买，那么什么时候买，买哪里，怎么买的切实问题。这是你从不切实际到学会思考的实质性转变。恭喜你，成长了。2、当你有了买房计划的时候，你不会再月光，而是学会心甘情愿的存钱，甚至超市购物开始比较价格。这种买房带来的既是压力，也给你一种有了长期目标而逐渐实现的满足感。这和刷抖音、玩王者荣耀、逛街买衣服的快感是完全不同的。你学会有计划、有目标的规划你未来的人生。3、买房要学会的第一课就是妥协。因为资金有限，地段好、品质好、房龄新的房子你是买不到的，符合你要求的，大多数都在远郊区。所以请调整好自己的心态，不要怀疑甚至否定自己的人生价值，不要抱怨社会不公。客观的了解你能买到的房子是什么样的。有多少钱，办多大事，不矫情，不气馁。4、你的第一套房未必要新房，因为预算有限，选择新房就意味着房子要很远很远。既然买房是为了解决居住需求，最基本的就是距离你上班的地点近，距离地铁近。尽管面积小，房龄也老，但毕竟是有家了，有了自己可以遮风挡雨的地方，不必害怕被房东催租的恐惧。5、房子的换手率是一个很重要的因素。尤其当置换的时候，你就知道买市区老破小的正确性。因为面积小，所以总价低，对买家的资金门槛要求不高；因为临近地铁，房子会相对抢手，一旦卖房，周期相对较快。如果不着急，还可以先把房子租出去，租金也会可观。对于远郊的，比如X里春风，缇香郡之类，大概率要砸在手里了。6、对于在北京买房的刚需，动辄上百万的首付款，不要因为缺少三十万就想着等一两年凑够了再说。只要你的工作够稳定，有还款能力，那么通过信用卡或者借款的方式，想想办法就能凑齐，这真不是多大的难事。因为楼市牛长熊短，像17年底、18年底、以及当下的这种相对低点的时机，真的不多。7、6个钱包真的是很可耻的事情吗？不一定。如果你已经为了买房存储一笔钱，还差一小部分的时候，长辈们是绝对非常愿意把钱包借给你买房的。比起爸妈被忽悠去买坑人的保健品、投资大多数不靠谱的理财产品，你可以当作这笔钱是借爸妈的，准时归还给他们利息。在未来10年20年，房子一定是会增值的，可能增值幅度不是很多，但也算稳健。从这个角度来说，6个钱包凑来的首付，是全家人比较稳健的理财方式。8、征信是非常非常重要的。会影响你的房贷额度。一定要重视，不要逾期还信用卡，尽可能的不要上征信的网贷产品。另外，计算你要贷款的额度，保证工资是月供的两倍，如果工资不够，要记得提前半年到一年养流水。02你的第二套房，关于置换第一套房是妥协而来的上车盘，主要考虑换手率，当有一定的经济实力、家庭多了新成员后，你置换的房子就要考虑很多方面，更考验看盘、跑盘的能力了。9、这个时候大多数家庭有了孩子，孩子有稳定的成长环境非常重要，所以小区的业主成分构成，是你最需要考虑的因素之一。业主自住的比较多，那么小区的氛围就会更加稳定，事实证明，家庭背景相似的小伙伴，更适合一起玩耍。10、依旧在预算有限的情况下，先别盲目跑盘。列出你要求的几个重点诉求，比如孩子九年制教育最好在同一个区域，方便上下学接送、周边要有大型商圈和地铁、距离上班地点不能太远、周边有三甲医院方便老人生病及时就医等等。按照需求从强到弱排序，在某APP上选择出10-15个左右的小区，再集中一个时间段密集的看盘。排除法试试，非常有效。11、为什么要突击式的密集看盘呢。因为小区、楼盘的好坏，你在同一时间看的话，对比感会非常强烈，印象也会很深刻。如果看盘量足够，当你对小区的户型、朝向、物业、车位等等了如指掌。尽管此时你还不能确定最终买哪个小区，但长久的看盘，通过诉求由强到弱的排除法，你已经瞄准3-5个小区了。更惊喜的是，当市场突然放出来一套价格比较笋的房源时，你做出决策的时间就会更快，也容易比别人更早锁定房源。12、房价是一个比较复杂的体系。不同楼栋楼层、户型的价格都不一样。尤其在北京，同一地段不同的小区，价格可能会差一半。这也是为什么要密集看房的原因。只有详细了解了不同房源的实际成交价格，你才会知道什么样的价格是真的笋，什么样的价格，看起来便宜，但是因为临街、楼层低、或者其他隐形的不确定因素导致卖价低。13、对于不熟悉房源的买家来说，不用过多的贪图价格便宜。同一小区，一个单价7万/平方米，一个单价7.5万/平方米，那么买便宜的房子就更划算吗？也未必。如果楼层低，可以考虑，如果户型差一点，也可以考虑。但是楼层低+户型差+临街+楼间距近等等都有，那买了真的血亏。14、北京是卖方很强势的市场。房屋成交过程中的税费，都是由买家买单。所以二手房的税费怎么收，是你务必要了解的知识点。如果稀里糊涂的买了房，很可能事后要多付出几十万的学费。比如房龄已经满五年并且是卖房家庭的唯一住房，那么是最理解的情况，如果没有满五年，就要交个税。北京的个税是上缴最狠的。其他城市有可能是房价全款的1%，北京要交（网签价-原值）*20%，20%的差价真的让人吐血。所以当你看到一个非常优质的房源，同时价格特别低的时候，也不一定是笋盘，请先看看，房源是不是满五唯一。                           15、另外，满五的未必比满二的好。满五不唯一比满二不唯一的个税可能要高更多。因为五年前房子要比两年前更低，房子价格差值更大，所交个税也就更多。16、是不是满五不唯一的一定不能买？不满二的一定不能买？其实未必。比如低总价的小户型房子，全款买入，那么网签价是有可能做的很低，个税就很少了（咳咳，这段掐了，别说出去）。再比如，不满二的房子业主为了尽快脱手，给出一个很低的价格，加上所有税费，比市场价还要低，那也是可以考虑的，但对于首付的要求就很高。因为首付、贷款都有很大的灵活性，具体问题具体问题，没有绝对。03置业顾问、二手房中介的选择置业顾问特指的是新房。二手房中介指的是二手房。新房和二手又有很多不同之处。在买房过程中，置业顾问、中介的佣金是很高的。但入门门槛很低，专业度要求很高，这是一个底限很低，上限很高的职业。所以，选择一个很好的销售，那么就是你买房路上强大的助手，选择一个经验不足，态度也不好的销售，那就是猪队友，很有可能，给你带来很大的损失。17、很多销冠，并不以逼定客户为主要目标。一个优秀的置业顾问，会把楼盘的卖点精准的展现出来，告诉你购买这个楼盘的逻辑点在哪里。很多销冠，并不以逼定客户为主要目标。甚至会坦白告诉你项目的不利因素。如果一个销售，只吹楼盘的利好，并不值得信任。但他把楼盘的优缺点都展示出来，让客户有充分的知情权，反而更能坚定客户要购买的决心。如果置业顾问连区位图、沙盘都讲不好，或者一看就是背稿的那种感觉，直接PASS掉。这样的置业顾问，大概率对你的诉求也不会上心。18、哪怕楼盘再火，排卡的人再多，优秀的置业顾问，并不会冷落任何一个客户。因为意向客户基数越多，排卡的就越多，成交的概率也就越大。很多所谓的经验人士告诉你，置业顾问不爱搭理你，是因为楼盘热销，置业顾问对你很好，是因为楼盘卖的不好。这些话，都不绝对，甚至大概率是错的。19、不要在没有经验的年轻中介身上浪费时间，二手房是一个非常讲究深耕区域、了解房源的市场，最好找老中介或者店长。优秀的二手房中介，给我的感觉是各显神通。看一个中介靠谱不靠谱，先看他对小区是不是足够熟悉。提前把你要找的小区，网上相关信息找好。直接以聊天的形式问中介，小区的价格、最近的成交价、房源情况、小区楼栋数、户型等等，如果中介一问三不知道，就直接PASS。优秀的中介会根据你的需求，帮你推荐合适的房源。一般的中介，只会推给你们，他们最近要加推的房源，根本不关心业主想要买什么。优秀的中介会认识小区里的业主，从广场舞大妈那里获取到很多信息，帮你判断房东靠不靠谱，甚至推断买房的价格还可以谈到多少。一般的中介甚至连房东卖房的理由都不知道。优秀的中介熟悉二手房的操作流程，往往在首付、贷款技巧上，会帮你很多。甚至避免掉一些税费、做高贷款额度提高买房预算等等（这些涉及了灰色的知识点）。这是他们最强大的竞争力。差的中介，只问你的首付预算，既不考虑税费，也不考虑贷款方式，直接PASS。20、无论是置业顾问，还是二手房中介，一开始有防备心很重要，但当你选择了靠谱的战友，那么就是共同的利益方，目的都是为了顺利达成交易。关键时刻，一定要想办法让对方完成你的诉求。比如新房房源不够好，你要选择优质房源，那么一旦有人反悔让出一套不错的房源，置业顾问一定会帮你争取，优先锁定房源。再比如二手房，中介一定是要向着你的。因为佣金是你给，所以在价格谈判上，要信任你的中介，他会尽量为你争取最大的空间。前提是你的要求要强势。就我知道的，不少跳过中介，买家贸然和卖家杀价，最后谈崩的例子，很多很多。

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